I.T.B.I e o momento de pagamento.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal incidente sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis. Trata-se de um imposto que costuma gerar dúvidas quanto ao seu fato gerador e, especialmente, quanto ao momento em que deve ser pago. Este artigo tem por objetivo esclarecer essas questões, à luz da jurisprudência e da legislação vigente.

Natureza Jurídica e Fato Gerador do ITBI

O ITBI está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, sendo regulamentado pelos municípios por meio de leis locais. O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade imobiliária inter vivos, por ato oneroso, ou a cessão de direitos a ela relativos, como ocorre na cessão de direitos decorrentes de promessa de compra e venda.

Contudo, a discussão central reside no momento exato da ocorrência do fato gerador e, por consequência, no momento de exigibilidade do tributo.

O Momento de Pagamento: Registro ou Contrato?

Do ponto de vista jurídico, o entendimento majoritário é de que o ITBI somente é exigível a partir do registro do título translativo no cartório de registro de imóveis. Tal entendimento é respaldado pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em especial nos seguintes pontos:

• STF - RE 796.376/SC (Tema 1124 da Repercussão Geral): O Supremo fixou a tese de que o ITBI somente pode ser exigido após a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o que se dá com o registro do título no cartório competente.

• STJ - REsp 1.397.269/SP: Também reconhece que o ITBI não é devido na simples promessa de compra e venda, ainda que com imissão na posse, pois não ocorre a efetiva transmissão da propriedade.
  
  

Divergências na Prática Municipal

Apesar da orientação dos tribunais superiores, muitos municípios exigem o pagamento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública ou mesmo antes da apresentação do título ao cartório, como condição para seu registro.

Essa exigência, embora prática comum, tem sido questionada judicialmente por diversos contribuintes, sob o argumento de que viola o princípio da legalidade tributária e os limites da hipótese de incidência do tributo.

Efeitos da Decisão do STF (Tema 1124)

A decisão do STF no Tema 1124 tem eficácia vinculante, o que obriga a administração pública e os demais órgãos do Judiciário a se adequarem à tese fixada:

"O ITBI somente é devido após a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que ocorre com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis."

Dessa forma, qualquer exigência anterior ao registro pode ser considerada indevida, podendo ser objeto de restituição ou de mandado de segurança, caso o contribuinte tenha seu direito violado.

Conclusão

Portanto, o momento correto para a exigência do ITBI é após o registro do título de transmissão no cartório de registro de imóveis, conforme entendimento consolidado pelo STF. Exigências municipais que antecipem esse pagamento devem ser revistas, pois contrariam a jurisprudência constitucional e podem ensejar ações judiciais de contestação.

É fundamental que os adquirentes de imóveis estejam atentos a essas questões e, em caso de dúvida, busquem orientação jurídica especializada para evitar o pagamento indevido do tributo.

by, Thiago Pacheco.